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DA SEMANA

Quem registra não é dono

O registro Torrens é um sistema registrário especial originário da Austrália. Desde sua criação, em 1858, passou a ser conhecido pelo nome de seu idealizador o irlandês Sir Robert Richard Torrens. Entre nós, o registro Torrens foi disciplinado pela primeira vez em 31 de maio de 1890, pelo Decreto 451-B, que fora regulamentado pelo Decreto 955-A, de 5 de novembro de 1890. Trata-se de um instituto de registro imobiliário muito importante e seguro para os imóveis rurais, porém, de pouco uso no Brasil.

Esse sistema de registro especial não se confunde com o registro tradicional que todo proprietário de imóvel rural ou urbano deve efetuar para obter segurança e poder dizer que é dono. É de conhecimento geral que os imóveis no Brasil devem ser registrados nos Ofícios (cartórios) de Registros de Imóveis da localização do bem, na circunscrição competente. Essa exigência surgiu com o advento da Lei 3.071, de 1º de janeiro de 1916, que entrou em vigor em 1º de janeiro de 1917 (antigo Código Civil Brasileiro). Desde então, o registro público ganhou uma nova dimensão, passando a exigir o registro do título translativo da propriedade imóvel rural ou urbano, no Registro de Imóveis, para ser considerado um dos modos de aquisição da propriedade.

Recentemente com a publicação da Lei 10.406, de 10 de janeiro de 2002, que entrou em vigor em 11 de janeiro de 2003 (Novo Código Civil Brasileiro), a aquisição da propriedade imóvel rural ou urbano, entre vivos, continua sendo realizada mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

A sabedoria popular sempre criou adágios de fácil memorização objetivando simplificar direitos e deveres disciplinados de forma técnica. Um dos mais conhecidos ditados populares no tocante à propriedade imóvel, cujo registro do título translativo é exigido pelo artigo 1.245, § 1º do novel Código Civil Brasileiro é: "quem não registra não é dono".

Cabe esclarecer que mesmo após o registro, o título de proprietário ou "dono" não é absoluto.

No Brasil, um dos princípios que regem o registro de imóveis é o da força probante (fé pública) ou presunção. Os registros têm poder probante, eis que gozam de presunção juris tantum de veracidade. Trata-se de uma presunção relativa, pois o adquirente do direito real é tido como titular da propriedade imóvel registrada até que se prove o contrário, conforme determina o artigo 1.245, § 2º do novel código.

No Brasil, somente o registro especial pelo sistema Torrens, admitido apenas para a propriedade imóvel rural, gera presunção absoluta (juris et de jure) sobre a titularidade da propriedade imóvel registrada. A atual lei brasileira que consolida essas alterações e disciplina o sistema de registro Torrens é a Lei 6.015/73 (Lei de Registros Públicos - LRP).

O desinteresse pelo registro Torrens, que se apresenta mais seguro que o registro tradicional que acabamos de comentar, deve-se, basicamente, por três motivos: primeiro pelo desconhecimento do instituto, isto é, os proprietários de imóveis rurais ignoram os benefícios em relação ao registro normal; segundo porque sempre que se cogita em registro de imóveis, há uma inevitável associação com custos; terceiro porque para se obter a segurança oferecida pelo registro Torrens, se faz necessário o cumprimento de algumas exigências e formalidades. Diante desses três motivos básicos os proprietários de imóveis rurais acabam por desprezar esse importante sistema registrário.

Na prática, o registro Torrens torna-se mais simples que a defesa de eventual processo judicial questionando o seu título de proprietário. O que se pretende evitar é justamente isso, que em algum momento da vida, enquanto titular do domínio de determinado bem imóvel rural, você venha a ser surpreendido por uma demanda judicial, proposta por terceiro, questionando o seu direito de propriedade. Sem dúvida, se isso acontecer e você não tiver o seu registro pelo sistema Torrens, prepare-se para muita dor de cabeça, em outras palavras: tempo e dinheiro.

Somente o registro Torrens garante ao proprietário de imóvel rural, de forma absoluta e inquestionável, o seu título de domínio. Após o registro, será emitido um certificado cujo objetivo fundamental é o de conferir um direito incontestável àquele que efetuou o registro. Esse certificado prevalecerá sobre todo e qualquer questionamento, salvo se houve fraude na emissão do certificado ou se a ação proposta por terceiro se fundar em certificado idôneo emitido anteriormente.

Outro bom motivo para que os proprietários de imóveis rurais efetuem o registro Torrens surgiu com a publicação da Lei 10.267/01, regulamentada pelo Decreto 4.449/02. Ocorre que a referida legislação criou o Sistema Público de Registro de Terras (Já comentado nesta coluna em edição anterior). Esse novo sistema tornou obrigatório o recadastramento em todo o País, segundo os prazos fixados de acordo com as características do imóvel.

Assim, todos os titulares de domínio útil, proprietários ou os possuidores a qualquer título estão obrigados a atualizar a declaração de cadastro sempre que houver alteração nos imóveis rurais, em relação à área ou a titularidade. E qual a relação dessa legislação com o registro Torrens? Esclareço: ao requerer o registro Torrens muitas etapas que serão vencidas, servirão tanto para o sistema Torrens, como para o recadastramento. Portanto, o sistema Torrens facilitará em muito o recadastramento obrigatório e ainda vai propiciar um conforto jurídico inigualável para quem for contemplado com o certificado de registro Torrens.

No tocante às operações de compra e venda, certamente o adquirente preferirá um imóvel com certificado de registro Torrens a um imóvel sem esse sistema registral. Despiciendo comentar que esse sistema registral torna-se um ingrediente relevante quando da negociação. Segurança para quem compra e facilidade para quem vende.

Concluímos esse artigo construindo outro provérbio, que ainda não é popular no Brasil: quem não registra o seu imóvel rural pelo sistema Torrens não é dono.

João Carlos Furlan
Consultor

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